인생부동산을 가지기 위한 방법을 알려주는, 부동산 읽어주는 남자 (부읽남, 운명을 바꾸는 부동산 투자수업) 3부

인생부동산을 찾기 위해

부동산 읽어주는 남자 (부읽남, 정태익) 저자님의 책

'운명을 바꾸는 부동산 투자수업' 실전편 3부

같이 공부해 보시죠!!

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운명을 바꾸는 부동산 투자수업 - 실전편

(부동산 읽어주는 남자, 부읽남, 정태익)

 

세입자를 부르는 작지만 강력한 차이
1. 여러명의 중개사에게 매물을 내놓아라
2. 옆 단지 중개소에도 매물을 내놓아라
3. 전세 가격을 조금 낮추어서 내놓아라
4. 중개사가 나를 기억하게 하라

- 결국 임차인을 구할 때는

소유자 본인의 노력이 가장 중요하다.

 

- 나의 노력으로 투자 결과를 바꿀 수 있다.

 

- 임차인을 들이기 위한 인테리어로

매물 경쟁력을 높여야 하는 경우도 있다.

 

- 핵심은 지나치게 큰돈을 들이지 않으면서,

최대한 효율적으로 수리를 해야한다.

 

- 실거주용이 아닌 임대 목적의 집이라면

수리비는 최소한으로 쓰는 것이 유리합니다.

 

최소한의 인테리어로 최대의 효과를 내는 4가지 방법

1. 인테리어의 80%는 도배와 장판이다.
2. 조명만 바꿔도 다른 집이 된다.
3. 큰 공사를 최대한 줄여라
4. 대략적인 인테리어 비용을 알면 두렵지 않다.
(평당 20만원 정도 예산이면, 깔끔하다 느껴지는 최소한의 수리는 가능하다)

 

인테리어 업체와 계약 할때 주의 할 점

1. 경쟁 매물을 여러 개 확인하여 공사범위를 정한다
(다른 매물과 비교하여, 적당한 공사범위를 정한다)
2. 여러 업체의 견적을 받는다
3. 중개사가 추천한 곳이나, 지인을 무턱대고 믿지 말라
4. 업체에 '가장 싸게 해달라'고 요청해야 비교가 된다
5. 잘 모르겠다면, 그 동네에서 오래 영업한 업체에 맡겨라

- 셀프 인테리어는 피해라

왜냐하면, 비전문가인 우리가 돈을 아끼겠다고 공사를 하다가

소탐대실 할 수도 있다.

(저 역시 셀프인테리어를 몇 번 해봤지만,

노력 대비 효율도 엉망이었고,

제대로 되지도 않아,

오히려 돈은 돈대로 더 들고

몸은 몸대로 고생했던 기억이 있습니다)

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집은 언제 팔아야 하는가?

- 부동산 투자에서 매도 시기는 이미 매수 할 때 정해진다.

 

- '출구 전략'을 세운 뒤에 매수해야 한다

 

- 매수를 하고, 마음이 갈대처럼 바뀌고 하루하루 불안하다면,

애초에 '사지 말아야 할 집'을 산 것일 수도 있습니다.

 

- 가장 좋은 투자는 '팔지 않아도 될 집' 을 사는 것이다.

 

- '고점'과 '저점'을 맞히려고 하지마라

왜냐하면, 애초에 불가능 하기 때문이다.

 

- 전체적인 방향성과 변곡점을 빠르게 알아채는 사람이 진정한 투자고수이다.

 

투자자라면 다음의 3가지를 항상 체크해라

1. 내가 매수한 지역의 상황을 예의주시해라
2. 내가 매수한 물건의 시세변화를 기록하라
3. 시세 상승과 하락 원인을 제대로 파악하라

- 나의 예상과 달리

시장이 급격히 변화하거나, 쉽게 해결 할 수 없는 악재가 있다고 판단되면

집값이 상승하더라도 매도를 준비해야 합니다.

 

- 결국 매도를 결정하는 핵심은 원인을 정확히 분석하는 것이다.

 

- 현명한 투자자는 부동산 상승기에도, 하락기에도,

투자할 최적의 대상을 찾고 있어야 합니다.

 

- 그리고 더 나은 투자 대상을 찾았다면,

기존 집을 매도하고, 새로운 집을 매수해야 합니다.

 

- 이때가 바로 기존 집을 매도하는 최적의 타이밍입니다.

 

- 우리 투자자 모두는 '더 나은 대상'을 위한 공부를 끊임 없이 해야 합니다.

 

- 나의 첫 투자가 최고의 투자일 리는 없다.

 

- 현재 내가 할 수 있는 최선의 선택을 한 뒤,

더 나은 기회를 찾아 발전시켜야

투자를 꾸준히 이어갈 수 있다.

 

부자가 되고 싶다면 돈을 벌려고 하지 말고,
투자를 잘하는 사람이 되려고 해야 한다.

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- 행정구역이 아닌 생활권역이 중요하다

(예시로, 서울 강북구보다는 경기도 성남시의 판교가 '강남 생활권'에 더 가깝다)

 

- 재개발의 경우, 짧게는 10년, 길게는 20년 이상 걸릴 수도 있으니,

시간 레버리지를 오랫동안 활용할 수 있는 사람이 아니라면,

재개발 빌라 투자를 권장하지 않습니다.

 

- 상가투자의 경우는 은퇴나 건강상의 이유로,

더 이상 근로소득을 얻기 힘든 분들은 고려 해 볼 수 있다.

 

- 안정적으로 거주할 집도 마련하면서,

동시에 주택 청약도 포기할 수 없는 사람에게는

아파트의 대체제인 '아파텔' 매수가 좋은 선택이 될 수 있다.

 

- 빌라 투자의 가장 큰 장점은 적은 돈으로 접근이 가능하다는 것이다.

 

- 하지만, 빌라는 기본적인 수요가 낮은 상품이고,

적당한 가격인지 제대로 분석해내기 어렵다.

 

- 그렇기에, 빌라 투자의 경우 장기적인 관점으로 접근해야 한다.

 

- 빌라 투자는 '시세조사'가 핵심이다

 

- 즉, 비표준화 비규격화 되어 있는 빌라 시세를

나 스스로가 표준화 규격화 하여야 한다.

성공하는 빌라 투자의 3가지 조건

1. 아파트와 인프라를 공유하는 빌라를 매수한다
2. 재개발 가능성이 있는 지역의 빌라를 매수한다
3. 시세보다 싸게 사야 한다

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- 시세차익 면에서, 소형 오피스텔 보다는

'아파텔' 이라 불리는 중대형 오피스텔의 가격 상승폭이 더 크다.

 

- 인프라를 공유하는 아파트 옆 아파텔은 시세차익을 어느정도 따라간다.

 

- 아파텔은 아파트 대비 60~70%정도 가격을 형성한다.

 

- 상가 투자의 경우, 아파트와 같은 주택 투자를 한 다음 넘어오는것이 좋다.

 

- 상가는 월세 수익에 따라 매매가도 같이 정해지기 때문에

무작정 월세를 낮추기 어렵다.

 

상가투자 성공률을 높이는 노하우

1. 임차인 입장에서 생각하라
2. 매출의 10%를 기억하라
(보통 매출액의 10% 이상이 임대료로 지불 되기 때문)
3. 반드시 현장에 가 봐야 한다
(1. 주동선을 파악한다, 2. 공실을 체크해라, 3. 경쟁업체 수 파악, 4. 상가 주변 분위기 파악)
4. 최소한 3~4년 정도 상권이 형성된 곳을 노려라
5. 주택의 호재가 상가에 무조건 좋은 것은 아니다
(지하철이 생김으로 인해서, 주동선이 바뀔 수 있다)

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- 목표에서 행복을 찾지 말고,

행복해질 목표를 찾아라

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이상 '운명을 바꾸는 부동산 투자수업'

부동산 읽어주는 남자 (부읽남, 정태익) 저자의 책

리뷰였습니다 ^^

 

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