제주도 부동산 전망, 투자 해도 괜찮을까? (제주도 집값, 제주도 집 매매, 제주도 소형아파트 매매)

오늘은 제주도 부동산 전망을 살펴보며,

앞으로 제주도 집값을 보며, 투자를 해도 괜찮은지에 대해서 알아보겠습니다.

 

제가 생각 했을 때,

현재의 제주도 집 매매 및 제주도 소형아파트 매매에 있어서는,

제주시 보다는 서귀포 쪽이 투자로 괜찮을 듯 싶어서

제주도 서귀포에 대해서 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

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- 제주도 서귀포시 분석 -

(분석에 앞서 큰 그림인 거시적 분석을 한 후, 세부적으로 들어가는 미시적 분석으로 하도록 하겠습니다)

(거시적 -> 미시적)

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1. 거시적 흐름분석

1)  제주 서귀포시 입주물량

- 위의 공급물량 지표를 확인하면, 서귀포시의 추가 공급물량이 너무 없는 것을 확인 가능합니다.

 

- 23년, 24년 공급이 있다 하더라도, 아래의 사진에 보면 공급위치가 한화포레나 중문을 제외하고는,

선호하는 위치가 아닌 것을 확인 할 수 있습니다.

 

- 추가적으로, 서귀포 1청사 및 2청사 인근 공급은 캐슬 휘닉스 85세대가 끝입니다.(아래 사진)

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2) 제주 서귀포시 미분양

- 제주시 전체의 미분양 수치를 보면,

미분양이 많다고 생각 할 수 있습니다.

- 서귀포시 미분양 만을 따로 확인 한다면,

줄어들고 있는 추세에 있습니다.

 

- 하지만, 제가 찾아 본 바로는 1청사 및 2청사 인근에는

미분양이 보이질 않았습니다.

 

- 그렇다면, 대체 어디에 미분양이 많이 있을까요?

 

- 대략적으로 확인 해 본 바로는, 1청사에 19년도에 3.5억 ~ 5.8억에 분양한

서강파인힐 6차 외에는 미분양을 발견하기 어려웠습니다.

 

- 물론 제가 발견하지 못한 미분양도 있겠지만,

분양 당시 고분양가 및 입지가 좋지 못한 곳 일 확률이 굉장히 높습니다.

 

- 그런 물건들은 크게 신경을 쓰지 않아도,

서귀포시 지역 자체가 오르게 된다면,

자연스럽게 해소 될 거라고 생각합니다.

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3) 매매 / 전세 흐름

- 2021년부터 상승을 시작하여,

최근들어서 가파르게 상승하는 모습을 보입니다.

 

- 앞으로 3년간 공급이 없고,

악성 미분양 마저 줄어드는 모습에

투자자들이 관심을 가지고 있는 모습입니다.

 

- 2021년 급격한 상승을 이끄는 지역 대부분은 제주시이며,

제주시 상승 후, 다음 타자는 서귀포시로

천천히 갭메우기가 시작 될 것으로 보고 있습니다.

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4) 제주 vs 서귀포 비교분석

- 서귀포 선호 아파트와 제주시 선호 아파트를 비교했을 때,

제주시의 상승이 돋보이며, 그 뒤를 서귀포가 이어 갈 것 같습니다.

 

- 지역의 상승은 보통 가장 선호하는 입지가 오른 후,

그 다음 입지가 따라 상승하는 흐름이기에

서귀포에 관심을 가져야 하는 시기임에 틀림 없습니다.

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2. 미시적 흐름분석

(미시적 흐름 분석에 앞서서, 투자처를 고르는 중

도로가 반듯하고, 사람들이 선호 할 만한 지역 중에서,

상승여력이 많이 남은 지역을 추려 본 결과,

 

1. 강정혁신도시

1) 강정동

2) 서호동

2. 서귀포 동흥동

3. 서귀포 중문

4. 서귀포 영어교육마을

 

순으로 메리트가 있었기에 순서대로 알아보겠습니다)

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1) 강정혁신도시

강정동

- 강정 혁신도시의 메인 입지는 유승한내들, 중흥S클래스, 골드클래스 입니다.

 

- 여기서 따져 봐야 될 것은, 중흥S클래스와 유승한내들의 맨 앞동 중고층 이상 매물입니다.

 

- 왜냐하면, 오션뷰가 보이냐 안보이냐에 따라서,

뷰 값만 1억 정도 차이가 나는 것을 확인이 가능합니다.

 

- 예를 들면, 뒷동 중층 물건이 5.8 ~ 5.9억 이라면,

앞동 중층 이상 물건은 6.9 ~ 7.2억까지 거래가 되고 있습니다.

 

(현재 유승한내들의 앞동 고층 매물이 7.2억에 실거래가 되어 상층부를 뚫어주고 있으며,

3개의 아파트 중 골드클래스가 가장 낮은 가격을 형성하고 있는 중,

골드클래스 저층인 4층이 5.9억에 실거래가 되어

중흥S클래스와 유승한내들의 5억 후반대 매물들이 메리트가 있어보이며,

머지않아 곧 6억대를 형성 할 것으로 보입니다)

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서호동

- 서호동 아파트 단지의 주변에는 정말 상권이 형성된게 잘 없습니다.

 

- 그래서 그런지, 강정혁신도시 쪽 보다는 가격이 저렴합니다.

 

- 그렇다면, 이곳의 메리트를 살릴 수 있는건 가격 뿐일 까요?

 

- 제가 생각하기에, 가격 뿐만 아니라 여기서 희소성을 가질만한 자산은

앞동에 있는 오션뷰를 뽑아 낼 수 있는 곳이라고 생각합니다

(가격적 메리트 + 오션뷰라는 희소성)

- 1단지 와 2단지 를 비교해보면 명확하게 알 수 있습니다.

 

- 왜냐하면, 2단지가 2년 반 정도 늦게 지어져,

조금더 신축이기에 높은 가격을 형성 하지만,

1단지의 30평대 아파트는 모두 맨 앞동 오션뷰 자리에 위치하기에

가격이 항상 더 높게 형성 된 것을 확인 할 수 있습니다.

 

(현재 1단지와 2단지 가격이 같아져서, 1단지가 매력적으로 보이네요)

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2) 서귀포 동흥동

- 동흥동은 옛날 서귀포의 모습 그대로를 간직한 곳으로,

현재 동흥동에 센트레빌이라는 아파트가 입주장을 겪고있습니다.

 

- 세대수가 그렇게 많지 않기도 하고, 매물도 비선호 타입 밖에 남지 않은 상황입니다.

 

- 무엇보다 투자로 접근한다면, 현재 갭이 2억 정도 형성 되어 있어

2억의 갭이라면 강정신도시가 더 나은 선택지로 보여서,

아직 투자로는 매력이 크게 없어 보입니다.

 

- 추가적으로, 센트레빌 외에 조금더 안쪽의 '지오빌' 이라는 아파트가

오히려 입지 면에서도 좀 더 우위에 있으며, 갭도 1억 정도로

더 나은 선택지가 되지 않을까 생각합니다.

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3) 서귀포 중문

- 중문쪽도 저는 괜찮다고 생각했고,

특히 '남해오네뜨오션힐'이 갭 1억 정도에 가져 갈 수 있는 물건이 있어서,관심을 가져 볼 만 한 것 같습니다.

 

- 하지만, 기왕이면 오르는 순서와 폭을 볼 때,투자금이 넉넉하다면 강정혁신도시의 택지지구 아파트를 사는 것이더 나은 선택지가 될 것 같습니다.

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4) 서귀포 영어교육마을

- 저는 이곳을 간략하게 정리하자면,일단 좋습니다. 왜냐하면 우리나라의 부자들이 자녀 교육을 위해오는 곳으로, 매매가격 자체도 비싸고, 그 비싼 매매가격을 높은 전세가가 받쳐주고 있습니다.

 

- 하지만, 한가지 아쉬운 점이 있다면매매와 전세가 거래되는 시기가 영어마을 학기 시작 전으로 한정되어 있습니다.

 

- 그래서, 그 시기를 놓치게 된다면등기를 치고, 이자를 내며, 많이 시달릴 수도 있다고 생각됩니다.

 

- 굳이 주식과 비교하자면 테마주와 성격이 비슷하다고 생각됩니다.

 

- 그리고, 설령 그럴리는 없겠지만, 영어 교육도시가 망하게 된다면

이곳에 거주해야 되는 이유가 단 1가지도 없게 되어

영어교육도시에 100% 의존하는 주거지역으로

리스크가 분명 있다고 생각되어 집니다.

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이상으로 제주도 서귀포시의 분석을 간단하게 마치겠습니다.

다음에 더 좋은 글로 찾아뵙겠습니다.

 

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