인생부동산을 가지기 위한 방법을 알려주는, 부동산 읽어주는 남자 (부읽남, 운명을 바꾸는 부동산 투자수업) 2부

인생부동산을 찾기 위한 방법을 알려주시는

부동산 읽어주는 남자(부읽남, 정태익)의 책

'운명을 바꾸는 부동산 투자수업' 실전편

 

1부에 이어서 2부 같이 공부해보시죠 ^^

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운명을 바꾸는 부동산 투자수업 - 실전편 2부

(부동산 읽어주는 남자, 부읽남)

 

- 학군이 형성되면 집값이 비싸지는 것이 아니라,

집값이 비싼 곳의 학군이 좋아지는 것이다.

 

- 학군을 주택 매수를 결정하는 절대적인 요소로 삼으면 안된다.

 

- 수도권과 지방의 입지 분석은 달라야 한다.

 

- 입지를 파악 할 때, 지역보다는 '권역'을 중심으로 살펴보라.

 

- 지방은 지하철보다 도로망이 더 중요하다.

 

- 지방에서는 '대장 지역'이 바뀌기도 한다.

 

- 만약 최선이 무리라면,

차선을 선택해도 좋습니다.

 

- 지방 투자는 타이밍이 중요하고, 공급물량에 예민하게 반응해야 합니다.

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- 임장을 가기 전에는,

가능한 그 지역에 대해 많이 조사해보는 것이 좋습니다.

 

- 임장, 인터넷으로 알 수 없는 것들을 확인할 기회이다.

 

- 임장을 가서 그 지역민(사람), 경사, 주변환경(상가) 등을 체크하라.

 

매물을 볼 때, 반드시 확인해야 하는 6가지 요소
1. 조망
2. 소음
3. 냄새
4. 빛
5. 물
6. 구조

 

- 적어도 3번은 방문하라

 

- 오전 10시 ~ 오후 2시에 방문하는 것이 유리하다.

 

- 최소한 5명 이상의 공인주액사를 만나라

 

- 시간을 들여, 내부를 충분히 살핀다

 

- 사진과 메모를 남겨라

협상의 기술
1. 여러 중개사를 만나라
(최소 5명 이상 만나야지만, 객관적인 상황을 알 수 있다)
2. 내가 원하는 물건을 최대한 명확하게 밝혀라
(나의 투자금과 원하는 지역, 주택 종류를 명확히 밝혀라)
3. 방문 전날 미리 통화하라

- 결국 부동산 매매는 사람이 하는 일이고,

남이 아닌 나 스스로 실력과 판단력을 가져야만

실수하지 않을 수 있습니다.

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- 돈은 버는 것 만큼이나, 지키는 것도 중요하다

 

- 보통 사기는, 돈은 있는데 아는 것이 없어 속이기 쉬운 사람을 대상으로 삼습니다.

부동산 사기를 치는 사람들의 수법
1. 낮은 가치의 물건을 비싸게 팔기
(좋은지 나쁜지 분별 할 만한 능력은 되어야 한다)
2. 신축 물건 가격 부풀리기
(빌라, 오피스텔, 상가 신축분양 조심)
3. 전세에도 사기가 있다.
(신축 빌라의 매매가 보다 비싼 전세를 들어가는 경우)
4. 문서 위조
(중개인이 전세로 계약을 진행 한 뒤, 집주인에게 월세로 계약했다고 거짓말을 하는 방법)

사기를 피하는 방법
1. 소유자의 신분을 정확히 확인하라
2. 법적 분쟁이 있는 물건을 피하라
3. 위반 건축물이라는 폭탄을 피하라

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- 갭투자자는 항상 '역전세'에 대비해야 한다.

 

- 투자라는 것은 결국 수요와 공급의 시차에서 기회를 보는것이다.

 

- 수요와 공급은 결국 대안이 존재하지 않을수록,

그리고 그 대안의 부재가 오래갈수록 가격은 더욱 오르게 된다.

 

- 가격이 비쌀수록 그 지역 사람들이 선호하는 상급 지역일 가능성이 크다.

 

- 그 지역에 대해 잘 알지 못 할 때는,

평 단가가 높은 동 순서대로 정리한 뒤에,

이를 토대로 지역을 자세히 분석하고 호재를 찾아보면 된다.

 

- 수요보다 공급이 많은 상태에서는,

입주가 본격적으로 시작되는 시기에

인근 기축 아파트의 전세가가 불안해 질 수도 있다.

 

- 공급량이 많다고 해서 무조건 시세가 하락한다고 예측할 수는 없다.

 

- 이를 상쇄하는 개발호재나 풍선효과로 투자심리가 몰리면,

공급량이 많은 시기에 가격이 상승하기도 한다.

 

- 다만, 공급량 초과 시기가 투자에 부정적인 구간이라는 점은 분명하다.

그렇기에, 좀 더 주의할 필요가 있다.

 

- 광역시에 투자를 한다면,

해당 광역시의 상위 20% 아파트를 사라

 

- 지방소도시의 경우,

매매가격이 수요와 공급에 보다 더 민감하게 반응한다.

 

- 작은 도시일수록,

신축아파트를 매수하거나,

분양권, 입주권에 투자해야

공급이 늘어도 대응이 가능하다.

 

- 지방소도시에 투자 할 때,

그 지역 뿐만 아니라,

권역 전체의 수요량과 공급량을 체크하라

(예를 들면, 군산에 투자를 고려한다면,

인근의 전주와 익산의 공급량까지 생각을 해야한다)

 

- 지방 소도시 투자는 생각외로,

리스크가 높은 투자이기에,

타이밍이 관건이다.

 

- 그래서, 수요 공급 논리와 별개로,

다주택규제나 대출규제, 규제지역 지정 등의

시장 변화에 직격탄을 맞기도 한다.

 

- 시세가 오르는 것만 보고 뒤늦게 투자하면,

먼저 진입한 투자자들이 보유기간을 채우고

매물을 내놓으면서 해당 지역 전월세가 요동치며,

매도가 어려워 질 수도 있다.

(한마디로, 선진입 투자자들에게 설거지 당할 수도 있다)

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- 갭투자를 하며, 잔금 기간안에 세입자를 맞추기 위해서는

'투자자가적극적으로 행동하는 만큼 성과가 따라온다'는 것을 인식하고,

구해지지 않는다면, 반드시 그 이류를 알아내고 해결 방법을 찾아야 한다.

(한가지 방법이라면, 대면보다는 비대면 방법이 더 우세하기에,

네이버 매물에 등록시 집의 장점을 잘 나타내 줄 수 있는

잘 찍은 사진을 캡쳐하여 같이 등록하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.)

 

- 임차인을 빨리 구하는 것도 투자자의 능력이다.

 

- 아무것도 하지 않으면, 아무런 결과도 나오지 않는다.

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