부동산 동향 파악 방법(주택 순환 주기와 입주물량으로 파악하는 투자 매매법)

주택 순환주기 + 입주물량

 

입주물량 누적이 중요하다

 

전세가율이 매매가의 선행지표다 (전세 -> 매매 전환 압박)

 

인구수 보다는 인구 밀도와 관련이 있다.

 

청년 취업자수 증가율 과 주택시장 관계 있다.

 

불확실성 지수와 주택가격은 관련이 있지만, 후행하는 성격으로 불확실성지수 먼저 보고 주택가격을 어느정도 예측 가능하다.

 

대출과 공급과잉 -> 주택하락 영향 (2021년~22년 집단대출 -> 2024년~25년 잔금대출 – 금리상승 조심)

 

준공 후 미분양, 이것보다 약간 선행하는 전세가율! (70% 넘어야 된다)

 

입지도 중요하지만, 입지보다 주택시장 흐름이 더 중요하다

 

새아파트와 입주 6~10년차 아파트 차이가 10% 내에 있는 곳이 상승여력이 높다.

 

 

결국, 큰 그림으로 보자면
1. 입주물량
2. 미분양
3. 전세가율
4. 입지
5. 가격비교
6. 금리 등

각자의 생각이 다를 수도 있지만,
수요와 공급은 무시 할 수 없는 부분이다.

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최근 투자자들 사이에서, 미국의 긴축정책과 금리인상에 대해서 두려워 하는 분들이 많이 계신것 같습니다.

물론 유동성이라는 돈의 흐름이 줄어들기 때문에, 자산 투자에 영향을 주는것은 명백합니다.

하지만, 그 유동성이라는 것도 결국 투자의 일부분일 뿐입니다.

 

가장 큰 흐름인 수요와 공급을 기준점으로 보며,

금리와 유동성이라는 부분을 너무 과대평가 하지는 않았으면 좋겠습니다.